Kary umowne w umowie budowlanej – kiedy można je naliczyć

Kary umowne w umowie budowlanej inwestor może naliczyć tylko wtedy, gdy umowa je przewiduje, a wykonawca nie wykonał lub nienależycie wykonał zobowiązanie niepieniężne – najczęściej nie oddał robót w terminie albo nie usunął wad (art. 483 § 1 KC). Kara należy się bez względu na wysokość szkody (art. 484 § 1 KC), ale co do zasady tylko za zwłokę, czyli opóźnienie z przyczyn leżących po stronie wykonawcy. Wykonawca ma dwie podstawowe linie obrony: wykazać, że opóźnienie nie było jego winą, albo żądać miarkowania kary (art. 484 § 2 KC). Szersze tło sporów z wykonawcami i inwestorami znajdziesz w przewodniku po sporach budowlanych.

Za co można zastrzec karę umowną?

Art. 483 § 1 KC pozwala zastrzec w umowie, że naprawienie szkody z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. W umowie budowlanej typowe kary to:

• za zwłokę w oddaniu obiektu lub etapu – zwykle procent wynagrodzenia za każdy dzień,
• za zwłokę w usunięciu wad stwierdzonych przy odbiorze lub w okresie rękojmi i gwarancji,
• za odstąpienie od umowy z przyczyn leżących po stronie drugiej strony,
• za naruszenie obowiązków organizacyjnych – np. dopuszczenie niezgłoszonego podwykonawcy.

Kary nie można zastrzec za opóźnienie w zapłacie wynagrodzenia, bo to zobowiązanie pieniężne. Za spóźnioną zapłatę wykonawcy należą się odsetki, a w relacjach między firmami – odsetki handlowe i rekompensata. Karę może też zastrzec wykonawca, np. za zwłokę inwestora w przekazaniu terenu budowy.

Kara nie zastępuje wykonania umowy – wykonawca nie może bez zgody inwestora „wykupić się” z obowiązku zbudowania obiektu, płacąc karę (art. 483 § 2 KC). Odszkodowania ponad zastrzeżoną karę inwestor może żądać tylko wtedy, gdy strony tak postanowiły w umowie (art. 484 § 1 zd. 2 KC).

Czy inwestor musi wykazać szkodę, żeby żądać kary?

Przewaga kary nad zwykłym odszkodowaniem (art. 471 KC) polega na tym, że inwestor nie musi wykazywać wysokości szkody. Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z 6 listopada 2003 r. (III CZP 61/03) przesądził, że zastrzeżenie kary nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty nawet wtedy, gdy wykaże, że wierzyciel nie poniósł żadnej szkody. Brak lub znikoma szkoda ma jednak znaczenie przy miarkowaniu.

Inwestor musi natomiast udowodnić podstawę kary: zapis w umowie, termin, którego wykonawca nie dotrzymał, i liczbę dni zwłoki. Dlatego tak ważne są protokoły, harmonogram i korespondencja – a przy zwłoce w oddaniu robót także protokół odbioru robót budowlanych z datą zgłoszenia gotowości.

Zwłoka czy opóźnienie – za co wykonawca zapłaci karę?

	Zwłoka	Opóźnienie
Definicja	niewykonanie w terminie z przyczyn, za które dłużnik odpowiada (art. 476 KC)	każde niewykonanie w terminie, także bez winy dłużnika
Kara umowna	należy się, jeśli umowa ją przewiduje	tylko gdy umowa wyraźnie rozszerza odpowiedzialność (art. 473 § 1 KC)
Obrona wykonawcy	wykazanie, że przestój wynikał z przyczyn po stronie inwestora lub siły wyższej	ograniczona – trzeba wykazać np. przyczyny wyłącznie po stronie inwestora

Art. 473 § 1 KC pozwala przyjąć w umowie odpowiedzialność także za oznaczone okoliczności, za które z ustawy się nie odpowiada – i na tej podstawie w umowach pojawiają się kary „za opóźnienie”. Taki zapis musi być jednoznaczny. Nawet wtedy w praktyce przyjmuje się, że wykonawca nie odpowiada za przestoje wywołane wyłącznie przez inwestora, np. brakiem projektu, terenu budowy czy decyzji administracyjnej.

Wykonawca, który widzi, że nie zdąży z przyczyn od siebie niezależnych, powinien niezwłocznie zawiadomić inwestora o przeszkodach (art. 651 KC) – najlepiej na piśmie, bo to ułatwia dowód – i domagać się aneksu przesuwającego termin.

Kiedy należy się kara za odstąpienie od umowy?

Kara za odstąpienie należy się wtedy, gdy odstąpienie nastąpiło z przyczyn, za które odpowiada druga strona – tak zwykle formułuje się ten zapis. Inwestor może odstąpić m.in. wtedy, gdy wykonawca opóźnia się tak bardzo, że nie jest prawdopodobne ukończenie robót w terminie (art. 635 w zw. z art. 656 § 1 KC). Bezpodstawne odstąpienie nie rodzi prawa do kary, a samo może stać się naruszeniem umowy.

Problemem bywa kumulacja kar – za zwłokę i za odstąpienie. W uchwale z 18 lipca 2012 r. (III CZP 39/12) Sąd Najwyższy przyjął, że strona odstępująca od umowy wzajemnej nie może żądać kary za zwłokę lub opóźnienie, jeśli umowa przewiduje także karę w związku z odstąpieniem. W późniejszym orzecznictwie wiele zależy od treści umowy i od tego, czy kary dotyczą różnych naruszeń, dlatego zapisy o kumulacji warto formułować wprost.

Miarkowanie kary umownej – jak bronić się przed rażąco wygórowaną karą

Art. 484 § 2 KC pozwala dłużnikowi żądać zmniejszenia kary, gdy:

1. zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części – np. wykonawca oddał obiekt z niewielkim opóźnieniem albo nie usunął tylko drobnych usterek,
2. kara jest rażąco wygórowana – np. kary za zwłokę zbliżają się do wartości całego wynagrodzenia, a inwestor praktycznie nie poniósł szkody.

Sąd nie miarkuje kary z urzędu – wykonawca musi tego żądać i wykazać okoliczności, które to uzasadniają. Bierze się pod uwagę m.in. relację kary do wynagrodzenia, rzeczywistą szkodę inwestora, przyczyny i czas opóźnienia oraz postawę stron. Gdy inwestorem jest konsument, a karę zastrzeżono na jego niekorzyść, rażąco wygórowana kara może być też klauzulą niedozwoloną (art. 385³ pkt 17 KC).

Strony mogą się przed sporem zabezpieczyć limitem kar – np. łączną karą nie wyższą niż określony procent wynagrodzenia. Kodeks takiego limitu nie wymaga, ale dobrze napisany zapis ogranicza ryzyko obu stron. Gotowe wskazówki, jak zapisać kary, terminy i odbiory, zawiera darmowy poradnik o umowie z wykonawcą. Uwaga na wzory z sieci: dlaczego taka umowa często zawodzi w sądzie, wyjaśnia tekst umowa na remont z internetu na blogu Pozywacz.pl.

Czy inwestor może potrącić karę z wynagrodzenia wykonawcy?

Typowy scenariusz: inwestor płaci mniej, bo „potrącił kary”. Żeby potrącenie było skuteczne, muszą być spełnione warunki z art. 498 § 1 KC – obie wierzytelności są pieniężne i wymagalne. Kara staje się co do zasady wymagalna po wezwaniu wykonawcy do zapłaty (art. 455 KC), więc inwestor powinien najpierw wystawić notę obciążeniową z wezwaniem, a potem złożyć oświadczenie o potrąceniu (art. 499 KC), które działa wstecz – od chwili, gdy potrącenie stało się możliwe.

Gdy wykonawca pozwie o resztę wynagrodzenia, inwestor podniesie zarzut potrącenia. Kara z tej samej umowy mieści się w art. 203¹ § 1 pkt 1 KPC, ale zarzut trzeba zgłosić w piśmie procesowym (art. 203¹ § 3 KPC) i w terminie – najpóźniej przy wdaniu się w spór co do istoty sprawy albo w ciągu 2 tygodni od wymagalności wierzytelności (art. 203¹ § 2 KPC); szczegóły opisujemy w tekście o zarzucie potrącenia z art. 203¹ KPC. Sąd zbada wtedy, czy kara się należy, a wykonawca może w odpowiedzi żądać jej miarkowania.

Wykonawca, który uważa potrącenie za bezpodstawne, powinien najpierw wezwać inwestora do zapłaty reszty wynagrodzenia – samodzielnie albo zlecając wezwanie do zapłaty przygotowane przez prawnika za 99 zł – a gdy to nie pomoże, złożyć pozew. Kolejne kroki opisujemy w tekście inwestor nie płaci wykonawcy.

Kary umowne w zamówieniach publicznych

Przy umowach z zamawiającymi publicznymi obowiązują dodatkowe zasady z ustawy – Prawo zamówień publicznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 793):

• projektowane postanowienia umowy nie mogą przewidywać odpowiedzialności wykonawcy za opóźnienie, chyba że uzasadniają to okoliczności lub zakres zamówienia (art. 433 pkt 1 Pzp),
• nie mogą przewidywać kar za zachowania niezwiązane bezpośrednio lub pośrednio z przedmiotem umowy lub jej prawidłowym wykonaniem (art. 433 pkt 2 Pzp) ani odpowiedzialności wykonawcy za okoliczności, za które wyłączną odpowiedzialność ponosi zamawiający (art. 433 pkt 3 Pzp),
• umowa musi określać łączną maksymalną wysokość kar umownych, których mogą dochodzić strony (art. 436 pkt 3 Pzp) – ustawa nie podaje konkretnego procentu, określa go umowa.

Spór o kary w sądzie – obowiązkowa mediacja

Sprawy z umów o roboty budowlane są sprawami gospodarczymi (art. 458² § 1 pkt 5 KPC). W sprawach wszczętych po 1 marca 2026 r. sąd kieruje strony do mediacji przed posiedzeniem przygotowawczym albo pierwszym posiedzeniem wyznaczonym na rozprawę (art. 458³a § 1 KPC). Dotyczy to sporów, w których żadna ze stron nie jest konsumentem – gdy inwestorem jest osoba prywatna, przepisów o postępowaniu gospodarczym się nie stosuje (art. 458¹ § 1 KPC). Mediacji obowiązkowej nie ma w postępowaniu upominawczym, EPU i nakazowym – sąd kieruje do niej dopiero po sprzeciwie lub zarzutach.

Jeśli spór dotyczy samego wynagrodzenia, a inwestor potrącił kary bez podstawy, sprawa często zaczyna się od nakazu zapłaty. Na Pozywacz.pl prawnik przygotuje pozew o zapłatę w ciągu 7 dni za stałe 299 zł, na podstawie umowy, protokołów i korespondencji przesłanych online. Gdy spór wymaga oceny technicznej robót i opinii biegłego, rozważ indywidualną pomoc prawnika.

Podsumowanie

Kara umowna w umowie budowlanej należy się tylko za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego, jeśli przewiduje ją umowa (art. 483 KC), i bez względu na wysokość szkody (art. 484 § 1 KC). Co do zasady wymaga zwłoki wykonawcy; kara za samo opóźnienie potrzebuje wyraźnego zapisu (art. 473 § 1 KC), a w zamówieniach publicznych jest ograniczona (art. 433 Pzp). Wykonawca broni się dowodami, że przestój nie był jego winą, oraz żądaniem miarkowania (art. 484 § 2 KC). Inwestor, który potrąca kary z wynagrodzenia, powinien najpierw wezwać do ich zapłaty, a potem złożyć oświadczenie o potrąceniu.