Podwykonawca nie dostał zapłaty – kiedy płaci inwestor (art. 647¹ KC)

Podwykonawca, któremu generalny wykonawca nie zapłacił, nie musi czekać, aż wykonawca znajdzie pieniądze albo upadnie. Na podstawie art. 647¹ KC (Kodeksu cywilnego) może żądać zapłaty bezpośrednio od inwestora, który odpowiada solidarnie z wykonawcą. Warunek: inwestor przed rozpoczęciem robót dostał pisemne zgłoszenie ich szczegółowego przedmiotu i nie sprzeciwił się na piśmie w ciągu 30 dni. Wszystko rozstrzyga się więc na etapie dokumentów – zanim podwykonawca wejdzie na budowę.

Kiedy inwestor odpowiada za zapłatę podwykonawcy

Zgodnie z art. 647¹ § 1 KC inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za wynagrodzenie należne podwykonawcy za wykonane roboty budowlane, jeżeli:

1. ich szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi – przez wykonawcę albo przez samego podwykonawcę,
2. zgłoszenie nastąpiło przed przystąpieniem do wykonywania tych robót,
3. inwestor nie złożył sprzeciwu wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę – podwykonawcy i wykonawcy.

Alternatywnie zgłoszenie nie jest potrzebne, jeżeli inwestor i wykonawca w umowie zawartej na piśmie pod rygorem nieważności określili szczegółowy przedmiot robót wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę (art. 647¹ § 2 KC).

Te same zasady stosuje się odpowiednio do dalszych podwykonawców – wtedy solidarnie odpowiadają inwestor, wykonawca i podwykonawca, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą (art. 647¹ § 5 KC). Przepis chroni wykonawców robót budowlanych. Dostawca materiałów, który niczego na budowie nie wykonuje, co do zasady nie może się na niego powołać.

Zasady po nowelizacjach z 2017 i 2025 r.

Obecny model wprowadziła nowelizacja obowiązująca od 1 czerwca 2017 r. Wcześniej odpowiedzialność inwestora zależała od jego zgody na podwykonawcę, którą sądy często wywodziły z zachowania inwestora (np. z tolerowania ekipy na budowie). Rodziło to wiele sporów. Od 2017 r. liczy się sformalizowane zgłoszenie i brak sprzeciwu. Do umów o roboty budowlane zawartych przed 1 czerwca 2017 r. i odpowiedzialności za roboty podwykonawców wykonane na ich podstawie stosuje się art. 647¹ KC w dawnym brzmieniu (art. 12 ustawy z 7 kwietnia 2017 r., Dz. U. poz. 933) – przy starszych umowach sprawdź datę.

Kolejna zmiana weszła w życie 4 grudnia 2025 r. (ustawa z 9 października 2025 r., Dz. U. poz. 1508). Termin na sprzeciw trafił do osobnego § 1¹ i nadal wynosi 30 dni od doręczenia zgłoszenia, ale strony umowy głównej mogą go skrócić. Termin w umowach z podwykonawcami i dalszymi podwykonawcami nie może być krótszy niż w umowie inwestora z wykonawcą (§ 1²). Nowe brzmienie stosuje się także do umów zawartych przed 4 grudnia 2025 r.

Element	Co mówi art. 647¹ KC
Kto zgłasza	Wykonawca albo podwykonawca
Kiedy	Przed przystąpieniem do zgłaszanych robót
Forma zgłoszenia i sprzeciwu	Pisemna pod rygorem nieważności (§ 4)
Termin na sprzeciw	30 dni od doręczenia zgłoszenia, chyba że umowa główna przewiduje krótszy (§ 1¹)
Adresaci sprzeciwu	Podwykonawca i wykonawca
Zakres odpowiedzialności	Wynagrodzenie z umowy podwykonawczej, maks. do wynagrodzenia wykonawcy za te roboty (§ 3)
Umowne wyłączenie	Nieważne (§ 6)

Ile może zapłacić inwestor – limit z § 3

Inwestor odpowiada za wynagrodzenie w wysokości ustalonej w umowie podwykonawcy z wykonawcą. Jeśli jednak ta kwota przekracza wynagrodzenie należne wykonawcy za roboty objęte zgłoszeniem (albo umową z § 2), odpowiedzialność inwestora jest ograniczona do tego niższego pułapu (art. 647¹ § 3 KC).

Przykład: podwykonawca miał dostać 180 000 zł za instalacje, a w umowie głównej te same instalacje wyceniono na 150 000 zł. Od inwestora można żądać najwyżej 150 000 zł – resztę wyłącznie od wykonawcy. Inwestor nie odpowiada też za roboty, których nie było w zgłoszeniu. Dlatego zakres zgłoszenia jest tak ważny: im bardziej ogólny, tym łatwiej inwestorowi kwestionować, że dana praca była objęta jego odpowiedzialnością.

Jak podwykonawca powinien udokumentować zgłoszenie

Ciężar dowodu spoczywa na podwykonawcy. W sądzie trzeba wykazać treść zgłoszenia, jego formę i datę doręczenia – a to wszystko przed wejściem na budowę. Dobre zgłoszenie:

• wskazuje inwestora, wykonawcę i podwykonawcę (nazwy, adresy, NIP),
• opisuje szczegółowy przedmiot robót – rodzaj prac, branżę, lokalizację na obiekcie, najlepiej z odesłaniem do projektu lub kosztorysu,
• ma własnoręczny podpis (albo kwalifikowany podpis elektroniczny – art. 78¹ KC); zwykły e-mail lub SMS nie wystarczy,
• zostało doręczone z dowodem: list polecony za potwierdzeniem odbioru albo pokwitowanie odbioru na kopii.

Ustawa nie wymaga podawania kwoty, ale dołączenie umowy podwykonawczej lub kosztorysu ułatwia później spór o wysokość roszczenia. Po upływie terminu na sprzeciw sprawdź, czy nic nie przyszło. Sprzeciw złożony tylko wykonawcy albo wysłany mailem nie spełnia wymogów ustawy.

Przy okazji: dobrze spisana umowa z wykonawcą to połowa sukcesu w każdym sporze budowlanym. Na co zwrócić uwagę, opisuje bezpłatny poradnik o umowie z wykonawcą przygotowany przez Pozywacz.pl.

Co zrobić, gdy wykonawca nie płaci

1. Zbierz dowody wykonania robót: protokoły odbioru, faktury, wpisy w dzienniku budowy, zdjęcia i korespondencję.
2. Wyślij wezwanie do zapłaty do wykonawcy i – jeśli spełniłeś warunki art. 647¹ KC – również do inwestora, z powołaniem na zgłoszenie i datę jego doręczenia. Co musi się w nim znaleźć, wyjaśniamy w tekście wezwanie do zapłaty – co musi zawierać. Jeśli wolisz, żeby zrobił to prawnik, wezwanie do zapłaty za 99 zł przygotuje Pozywacz.pl.
3. Pozwij jednego dłużnika solidarnego albo obu. Wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich łącznie albo od każdego z osobna, a zapłata przez jednego zwalnia pozostałych (art. 366 § 1 KC). W praktyce warto pozwać wykonawcę i inwestora solidarnie – zwykle to inwestor ma pieniądze i majątek, z którego da się prowadzić egzekucję.

Inwestor, który zapłacił podwykonawcy, może potem rozliczyć się z wykonawcą – zależy to od łączącego ich stosunku prawnego (art. 376 § 1 KC). To nie jest jednak problem podwykonawcy.

Inwestorzy bronią się najczęściej trzema argumentami: zgłoszenia nie było lub nie miało formy pisemnej, roboty ruszyły przed zgłoszeniem, albo zgłoszony zakres był inny niż wykonany. Często dochodzi też zarzut wad – wtedy znaczenie ma przebieg odbioru i to, co wpisano do protokołu. Zasady opisujemy w tekście o tym, jak wygląda odbiór robót budowlanych i protokół odbioru.

Przedawnienie roszczenia podwykonawcy

Roszczenie o wynagrodzenie za roboty budowlane przedawnia się co do zasady po 3 latach (art. 118 KC), z końcem roku kalendarzowego. Jeśli umowa podwykonawcza była w istocie umową o dzieło, termin wynosi 2 lata (art. 646 KC) – a wtedy może być też sporne, czy w ogóle chroni ją art. 647¹ KC. Pamiętaj, że pozew przeciwko wykonawcy nie przerywa biegu przedawnienia wobec inwestora – przy dłużnikach solidarnych przerwanie co do jednego nie działa wobec pozostałych (art. 372 KC). Szczegóły znajdziesz w tabeli terminów przedawnienia roszczeń, a konkretną datę policzysz w kalkulatorze przedawnienia.

Zamówienia publiczne – odrębne zasady

Jeśli inwestorem jest zamawiający publiczny, oprócz Kodeksu cywilnego trzeba uwzględnić ustawę – Prawo zamówień publicznych. Przewiduje ona własne wymagania dotyczące umów podwykonawczych i mechanizmy chroniące podwykonawców, w tym bezpośrednią zapłatę przez zamawiającego. Przy robotach publicznych przeanalizuj więc oba reżimy i postanowienia konkretnej umowy.

Gdy to wykonawca nie dostaje pieniędzy

Często problem zaczyna się piętro wyżej: inwestor nie płaci generalnemu wykonawcy, a ten przestaje płacić podwykonawcom. O narzędziach wykonawcy – gwarancji zapłaty, wezwaniu i pozwie – piszemy w tekście inwestor nie płaci wykonawcy.

Podsumowanie

Art. 647¹ KC daje podwykonawcy drugiego dłużnika – inwestora – ale tylko wtedy, gdy przed rozpoczęciem robót inwestor dostał pisemne zgłoszenie ich szczegółowego przedmiotu i nie sprzeciwił się na piśmie w ciągu 30 dni (albo w krótszym terminie z umowy głównej). Inwestor odpowiada najwyżej do wynagrodzenia wykonawcy za te same roboty, a umowne wyłączenie tej odpowiedzialności jest nieważne. Kluczowe są dowody: podpisane zgłoszenie, potwierdzenie doręczenia i dokumentacja wykonanych prac. Z nimi można wezwać do zapłaty i pozwać obu dłużników solidarnie, pilnując terminu przedawnienia wobec każdego z nich.

Na Pozywacz.pl prawnik przygotuje pozew o zapłatę przeciwko wykonawcy i inwestorowi w ciągu 7 dni, za stałe 299 zł, na podstawie opisu sprawy i dokumentów przesłanych online.