Rękojmia czy gwarancja na roboty budowlane – różnice i wybór

Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność wykonawcy za wady obiektu – przysługuje inwestorowi zawsze, chyba że strony skutecznie ją ograniczyły. Gwarancja jest dobrowolna: istnieje tylko wtedy, gdy wykonawca lub producent złożył oświadczenie gwarancyjne, i działa na jego warunkach. Nie musisz wybierać raz na zawsze: obie podstawy działają niezależnie (art. 579 KC), więc sięgasz po tę, która w danej chwili daje więcej. To jeden z wątków przewodnika po sporach budowlanych.

Skąd się bierze rękojmia przy robotach budowlanych?

Kodeks cywilny reguluje rękojmię przy sprzedaży (art. 556 i n. KC), a do robót budowlanych dochodzi przez dwa odesłania. Do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło (art. 656 § 1 KC), a te z kolei odsyłają do przepisów o rękojmi przy sprzedaży (art. 638 § 1 KC). Tak samo jest przy remoncie budynku (art. 658 KC).

W praktyce inwestor może:

• żądać usunięcia wady w rozsądnym czasie (art. 561 KC),
• obniżyć wynagrodzenie w proporcji, w jakiej wartość obiektu z wadą pozostaje do wartości bez wady (art. 560 § 3 KC),
• odstąpić od umowy – ale nie przy wadzie nieistotnej (art. 560 § 4 KC).

Obniżenie wynagrodzenia i odstąpienie nie zawsze są dostępne od razu: wykonawca może im zapobiec, jeśli niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunie wadę – chyba że już wcześniej naprawiał obiekt albo zignorował żądanie usunięcia wady (art. 560 § 1 KC).

Wykonawca nie odpowiada, jeśli wada powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez inwestora (art. 638 § 1 zd. 2 KC).

Na czym polega gwarancja jakości?

Gwarancja powstaje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta i uprawnienia inwestora (art. 577 § 1 KC, stosowany odpowiednio na podstawie art. 638 § 2 KC). Treść gwarancji zależy więc od gwaranta: może obejmować naprawę, wymianę elementu, zwrot pieniędzy albo inne usługi (art. 577 § 2 KC).

Kodeks daje kilka reguł na wypadek, gdy karta gwarancyjna milczy:

• w razie wątpliwości gwarant ma usunąć wadę fizyczną (art. 577 § 3 KC),
• termin gwarancji wynosi 2 lata od wydania (art. 577 § 4 KC) – przy robotach co do zasady od oddania obiektu,
• gwarancja obejmuje tylko wady z przyczyn tkwiących w rzeczy (art. 578 KC), a nie np. uszkodzenia z winy użytkownika,
• gwarant ma wykonać obowiązki w terminie z oświadczenia, a gdy go nie podano – niezwłocznie, najpóźniej w 14 dni (art. 580 § 2 KC),
• po istotnej naprawie termin gwarancji biegnie na nowo, w innych przypadkach przedłuża się o czas, w którym nie można było korzystać z obiektu (art. 581 KC).

Uwaga na nazwy. Gwarancja jakości to coś innego niż gwarancja zapłaty za roboty budowlane z art. 649¹ i n. KC, która zabezpiecza wynagrodzenie wykonawcy.

Rękojmia a gwarancja – tabela różnic

Cecha	Rękojmia	Gwarancja
Źródło	ustawa (art. 556 i n. KC w zw. z art. 638 i 656 KC)	oświadczenie gwaranta (art. 577 KC)
Czy trzeba ją dać?	działa z mocy prawa	dobrowolna
Kto odpowiada	wykonawca – strona umowy	gwarant: wykonawca, producent materiału lub inny podmiot
Okres	wada nieruchomości stwierdzona w 5 lat, innej rzeczy w 2 lata (art. 568 § 1 KC)	jak w karcie; bez wskazania – 2 lata (art. 577 § 4 KC)
Zakres	wady fizyczne istniejące przy oddaniu obiektu lub z przyczyny wtedy istniejącej (art. 559 KC), a także wady prawne	wady z przyczyn tkwiących w rzeczy, chyba że gwarancja stanowi szerzej (art. 578 KC)
Uprawnienia	usunięcie wady, obniżenie wynagrodzenia, odstąpienie	określone w gwarancji; w razie wątpliwości usunięcie wady
Warunki dodatkowe	brak (między przedsiębiorcami – niezwłoczne zgłoszenie wady, art. 563 KC)	przeglądy, procedura zgłoszeń, wyłączenia – według karty
Czy można ją ograniczyć	B2B tak (art. 558 § 1 KC); wobec konsumenta tylko w przepisach szczególnych	gwarant sam określa zakres

Terminy rękojmi – na co uważać?

Przy rękojmi działają dwa różne terminy i to na nich inwestorzy najczęściej tracą uprawnienia:

1. Termin na stwierdzenie wady – 5 lat dla wad budynku i innych nieruchomości, 2 lata w pozostałych przypadkach (art. 568 § 1 KC).
2. Termin na działanie po stwierdzeniu wady – roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku od jej stwierdzenia, a w tym samym terminie trzeba złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia lub odstąpieniu (art. 568 § 2 i 3 KC). Jeśli najpierw żądałeś usunięcia wady, termin na obniżenie wynagrodzenia lub odstąpienie liczy się od bezskutecznego upływu terminu na naprawę. Gdy inwestorem jest konsument, termin przedawnienia roszczenia o usunięcie wady nie może skończyć się przed upływem 5 lat od oddania obiektu. Szczegółowo te terminy i sposób zgłoszenia wady omawiamy w tekście rękojmia za wady budynku.

Jeśli wykonawca podstępnie zataił wadę, upływ terminu na jej stwierdzenie nie wyłącza rękojmi (art. 568 § 6 KC). Przy umowach między przedsiębiorcami dochodzi jeszcze obowiązek niezwłocznego zawiadomienia o wadzie (art. 563 KC stosowany odpowiednio) – spóźnione zgłoszenie może kosztować utratę rękojmi. Zgłoszenie warto poprzeć dobrą dokumentacją – praktyczne wskazówki daje poradnik jak fotografować usterki na budowie na blogu Pozywacz.pl.

Zbieg uprawnień – czy można korzystać z obu naraz?

Tak. Inwestor może wykonywać uprawnienia z rękojmi niezależnie od gwarancji, a skorzystanie z gwarancji nie zmienia odpowiedzialności wykonawcy z rękojmi (art. 579 § 1 i 2 KC). Co ważne, gdy korzystasz z gwarancji, bieg terminu do wykonania uprawnień z rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia o wadzie i rusza dalej dopiero, gdy gwarant odmówi wykonania swoich obowiązków albo bezskutecznie upłynie czas na ich wykonanie (art. 579 § 3 KC w zw. z art. 638 § 2 KC).

Jak to wykorzystać w praktyce:

• Gwarancja bywa wygodniejsza, gdy jej termin jest dłuższy niż rękojmia (np. wieloletnia gwarancja producenta na pokrycie dachu) albo gdy gwarant ma serwis i szybką procedurę.
• Rękojmia jest silniejsza, gdy gwarant zasłania się wyłączeniami z karty albo gdy chcesz obniżyć wynagrodzenie lub odstąpić od umowy – takich uprawnień karta gwarancyjna często nie przewiduje.
• Gdy gwarantem jest producent, a nie wykonawca, rękojmia pozwala kierować roszczenie do firmy, z którą masz umowę, zamiast spierać się z producentem o to, czy winny jest materiał, czy montaż.

W piśmie do wykonawcy wskaż wprost, z której podstawy korzystasz – albo powołaj obie. Jeśli wykonawca nie reaguje, kolejne kroki opisujemy w tekście wykonawca nie usuwa usterek – co może zrobić inwestor.

Typowe pułapki kart gwarancyjnych

Gwarancja jest tak dobra, jak jej treść. Przed odbiorem przeczytaj kartę i zwróć uwagę na:

• obowiązkowe przeglądy – np. coroczny płatny przegląd instalacji jako warunek utrzymania gwarancji,
• wyłączenia – „wady wynikłe z eksploatacji”, „zawilgocenia”, „ruchy konstrukcji”, które potrafią objąć większość realnych usterek,
• procedurę i terminy zgłoszeń – forma pisemna, krótki termin od wykrycia wady,
• zakres – tylko materiał albo także robocizna, demontaż i ponowny montaż,
• termin dla poszczególnych elementów – inny dla konstrukcji, inny dla stolarki czy instalacji.

Oświadczenie gwarancyjne powinno m.in. wskazywać gwaranta, procedurę skorzystania z gwarancji oraz stwierdzenie, że gwarancja nie ma wpływu na uprawnienia z mocy prawa (art. 577¹ § 2 KC). Braki w tym zakresie nie unieważniają jednak gwarancji (art. 577¹ § 3 KC). Jak dopisać gwarancję do umowy, by nie zależeć od jednostronnej karty wykonawcy, pokazuje bezpłatny poradnik jak zapisać gwarancję w umowie z wykonawcą.

Gwarancja a kaucja gwarancyjna

Kaucja gwarancyjna (zatrzymanie gwarancyjne) nie jest uregulowana w kodeksie – to postanowienie umowy. Najczęściej inwestor zatrzymuje część wynagrodzenia na czas rękojmi lub gwarancji i może z niej pokryć koszty usunięcia wad, których wykonawca nie usunął. Po upływie okresu określonego w umowie kaucja wraca do wykonawcy.

Kaucja nie zastępuje ani rękojmi, ani gwarancji. Zabezpiecza pieniądze na ich wykonanie. Bez zapisu w umowie inwestor co do zasady nie może zatrzymać części wynagrodzenia „na wszelki wypadek” (czym innym jest skuteczne obniżenie wynagrodzenia z rękojmi albo potrącenie wymagalnej wierzytelności) – naraża się wtedy na pozew wykonawcy z odsetkami. Szablony z internetu często pomijają zasady kaucji, o czym pisze Pozywacz.pl w tekście dlaczego umowa na remont z internetu nie broni się w sądzie.

Dobra umowa określa: wysokość kaucji, na jakie roszczenia może być wykorzystana, termin i warunki zwrotu (np. po protokole pogwarancyjnym) oraz możliwość zastąpienia jej gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Rodzaje odbiorów, w tym pogwarancyjny, opisuje tekst o protokole odbioru robót budowlanych.

Co zrobić, gdy spór o wady dotyczy pieniędzy?

Spór o wady często kończy się roszczeniem pieniężnym: inwestor domaga się zwrotu kosztów naprawy lub części wynagrodzenia po obniżeniu, a wykonawca – zwrotu kaucji po upływie terminu. Pierwszym krokiem jest zwykle pismo przedsądowe – możesz napisać je sam albo zamówić wezwanie do zapłaty przygotowane przez prawnika za 99 zł, które podpisujesz i wysyłasz samodzielnie. Gdy to nie pomoże, na Pozywacz.pl prawnik przygotuje pozew o zapłatę w ciągu 7 dni za stałe 299 zł, bez wizyty w kancelarii.

Podsumowanie

Rękojmia wynika z ustawy i przy budynkach obejmuje wady stwierdzone w ciągu 5 lat od oddania obiektu. Siła gwarancji zależy od treści karty: terminu, zakresu, wyłączeń i przeglądów. Obie podstawy działają niezależnie, a zgłoszenie wady z gwarancji zawiesza bieg terminu z rękojmi. Pilnuj rocznego terminu od stwierdzenia wady, zgłaszaj wady na piśmie i zapisz w umowie zasady gwarancji oraz kaucji – wtedy w sporze masz i podstawę prawną, i pieniądze na naprawę.