Wykonawca nie usuwa usterek – co może zrobić inwestor?

Remont skończony, ekipa wyjechała, a w łazience przecieka, płytki odpadają i drzwi się nie domykają. Wykonawca obiecuje, że „podjedzie w przyszłym tygodniu”, a potem przestaje odbierać telefon. To jeden z najczęstszych sporów budowlanych. Inwestor ma tu jednak sporo narzędzi: rękojmię, gwarancję (jeśli jej udzielono) i wykonanie zastępcze na koszt wykonawcy. Warunek jest jeden – wady muszą być udokumentowane, a wykonawca wezwany na piśmie.

Krok 1: udokumentuj wady

W sądzie liczą się dowody. Zanim cokolwiek naprawisz:

• zrób zdjęcia i nagrania z datą, z bliska i z szerszej perspektywy. Jak robić je dobrze, opisuje poradnik jak poprawnie robić zdjęcia usterek na budowie na blogu Pozywacz.pl,
• spisz protokół z opisem każdej wady i jej lokalizacji,
• przy większych wadach zamów opinię rzeczoznawcy lub inspektora nadzoru,
• zachowaj korespondencję z wykonawcą: SMS-y, e-maile, wiadomości z komunikatorów.

Krok 2: zgłoś wady na piśmie

Wyślij wykonawcy pismo (listem poleconym i mailem), w którym:

1. wymieniasz wady,
2. powołujesz się na rękojmię lub gwarancję,
3. żądasz usunięcia wad w konkretnym terminie, np. 14 dni,
4. zapowiadasz, że po bezskutecznym upływie terminu zlecisz naprawę innej firmie na jego koszt.

To pismo jest fundamentem dalszych kroków. Bez niego trudno będzie obciążyć wykonawcę kosztami.

Jeśli zlecałeś prace jako firma (umowa między przedsiębiorcami), zgłoś wadę niezwłocznie po jej wykryciu. Przy obrocie profesjonalnym spóźnione zawiadomienie może oznaczać utratę uprawnień z rękojmi (art. 563 KC w zw. z art. 638 KC).

Rękojmia: twoje ustawowe uprawnienia

Do umowy o dzieło stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży (art. 638 § 1 KC), a do rękojmi przy umowie o roboty budowlane – przepisy o dziele (art. 656 § 1 KC). W praktyce inwestor może:

• żądać usunięcia wady (art. 561 KC),
• obniżyć wynagrodzenie w proporcji, w jakiej wartość dzieła z wadą pozostaje do wartości dzieła bez wady (art. 560 KC),
• odstąpić od umowy – ale nie wtedy, gdy wada jest nieistotna.

Terminy są dwa i łatwo je pomylić:

• wykonawca odpowiada, jeśli wada zostanie stwierdzona w ciągu 5 lat przy nieruchomości (np. budynku) albo co do zasady 2 lat w pozostałych przypadkach, licząc od oddania dzieła (art. 568 § 1 KC),
• samo roszczenie o usunięcie wady przedawnia się co do zasady z upływem roku od stwierdzenia wady (art. 568 § 2 KC). Nie czekaj więc latami z pismem i pozwem.

Rękojmia to nie to samo co gwarancja. Gwarancja jest dobrowolna i działa na warunkach z dokumentu gwarancyjnego (art. 638 § 2 KC odsyła do przepisów o gwarancji przy sprzedaży).

Konsumenci po zmianach z 2023 r. Od 1 stycznia 2023 r. do umów z konsumentem, w których wykonawca ma wykonać rzecz ruchomą (np. meble na wymiar), zamiast rękojmi z kodeksu cywilnego stosuje się przepisy ustawy o prawach konsumenta o niezgodności towaru z umową. Remont mieszkania czy budowa domu dotyczą nieruchomości, więc tu co do zasady nadal działa rękojmia z kodeksu cywilnego.

Wykonanie zastępcze

Gdy wykonawca nie reaguje, możesz zlecić naprawę innej firmie i obciążyć go kosztami:

• w trakcie prac – jeśli wykonawca wykonuje dzieło wadliwie, możesz wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć odpowiedni termin, a po jego bezskutecznym upływie odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i ryzyko wykonawcy (art. 636 § 1 KC, przy robotach budowlanych w zw. z art. 656 § 1 KC),
• po zakończeniu prac – najczęściej na podstawie art. 480 KC. Co do zasady potrzebne jest upoważnienie sądu (art. 480 § 1 KC), ale w nagłych wypadkach (np. przeciek zalewający mieszkanie) możesz działać bez niego, a potem żądać zwrotu kosztów (art. 480 § 3 KC).

Koszty naprawy bywają też dochodzone jako odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 KC). Wybór podstawy zależy od okoliczności, więc przy większej kwocie warto go skonsultować z prawnikiem.

Zachowaj kosztorys i faktury firmy, która wykonała naprawę. To one będą podstawą roszczenia.

Kaucja gwarancyjna i kary umowne

Wiele zależy od umowy. Dobrze skonstruowana umowa przewiduje:

• kaucję gwarancyjną – część wynagrodzenia zatrzymaną do końca okresu rękojmi,
• kary umowne za opóźnienie w usunięciu wad,
• procedurę zgłaszania usterek z terminami.

Jeśli takich zapisów nie masz, to sygnał na przyszłość. Zobacz, dlaczego umowa na remont z internetu często nie broni się w sądzie.

Przed kolejnym remontem przyda się bezpłatny poradnik PDF przygotowany przez Pozywacz.pl – lista zapisów, które warto mieć w umowie z wykonawcą, żeby w razie sporu mieć mocne dowody.

Gdy chodzi o pieniądze: pozew

Jeśli zapłaciłeś za wykonanie zastępcze albo obniżyłeś wynagrodzenie i żądasz zwrotu części zapłaconej kwoty, a wykonawca nie płaci – czas na wezwanie do zapłaty (zobacz, co musi zawierać wezwanie do zapłaty), a potem pozew. Jeśli wykonawca prowadzi firmę, przyda się też przewodnik jak odzyskać dług od firmy i porównanie EPU czy pozew tradycyjny.

W sporze budowlanym liczą się dowody: protokoły, zdjęcia, faktury za naprawę i korespondencja. Na Pozywacz.pl prawnik na podstawie tych dokumentów przygotuje pozew o zapłatę za 299 zł w ciągu 7 dni, bez wizyty w kancelarii.

Podsumowanie

Gdy wykonawca nie usuwa usterek: udokumentuj wady, zgłoś je na piśmie z terminem, a po jego upływie skorzystaj z rękojmi lub wykonania zastępczego. Zachowuj faktury i korespondencję – to Twoje dowody, gdy sprawa trafi do sądu.