Wykonawca zszedł z budowy – odstąpienie i wykonanie zastępcze

Gdy wykonawca zszedł z budowy i nie wraca, inwestor ma dwie główne drogi: odstąpić od umowy albo powierzyć dokończenie robót innej firmie na koszt wykonawcy. Przy dużym opóźnieniu kodeks pozwala odstąpić nawet bez wyznaczania dodatkowego terminu (art. 635 KC). Przy robotach prowadzonych wadliwie lub sprzecznie z umową trzeba najpierw wezwać wykonawcę z terminem, a potem można przekazać prace komuś innemu (art. 636 § 1 KC). W obu przypadkach kluczowe są dwa dokumenty: pismo do wykonawcy i protokół inwentaryzacji tego, co zostało zrobione.

Przepisy o umowie o dzieło stosuje się odpowiednio do skutków opóźnienia wykonawcy, wadliwego prowadzenia robót i odstąpienia od umowy o roboty budowlane (art. 656 § 1 KC), a całość także do remontu budynku (art. 658 KC). Dlatego te same zasady działają przy budowie domu, jak i przy remoncie mieszkania. Szerszy kontekst daje nasz przewodnik po sporach budowlanych.

Kiedy można odstąpić od umowy bez dodatkowego terminu (art. 635 KC)?

Art. 635 KC pozwala odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego i jeszcze przed terminem zakończenia robót, jeśli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót tak bardzo, że nie jest prawdopodobne, by zdążył w umówionym czasie.

Kilka praktycznych uwag:

• przepis mówi o opóźnieniu, a nie o zwłoce – według przeważającego poglądu nie trzeba wykazywać, że wykonawca jest winny, wystarczy obiektywny stan robót,
• musisz umieć wykazać, że ukończenie w terminie jest mało realne: porównaj harmonogram ze stanem budowy, zrób zdjęcia, zachowaj wiadomości z zapowiedziami „wrócimy w przyszłym tygodniu”,
• odstąpienie składasz na piśmie (najlepiej listem poleconym i mailem), z podstawą prawną i krótkim opisem opóźnienia.

Jeśli wykonawca wprost napisał, że nie wróci na budowę, możesz odstąpić bez dodatkowego terminu także na podstawie art. 492¹ KC – nawet przed terminem wykonania.

Odstąpienie po terminie: wezwanie z art. 491 KC

Gdy termin zakończenia już minął, podstawą jest zwykle art. 491 § 1 KC. Przy zwłoce wykonawcy inwestor wyznacza mu odpowiedni dodatkowy termin z zagrożeniem, że po jego bezskutecznym upływie odstąpi od umowy. Odpowiedni, czyli realny przy danym zakresie robót – kilka dni na dokończenie dachu raczej nie wystarczy.

Jeśli umowa przewiduje termin ściśle określony z prawem odstąpienia albo spóźnione wykonanie nie ma dla Ciebie znaczenia ze względu na cel umowy znany wykonawcy, dodatkowy termin nie jest potrzebny (art. 492 KC). Gdy świadczenia obu stron są podzielne, możesz ograniczyć odstąpienie do niewykonanej części (art. 491 § 2 KC). Przy robotach budowlanych to częsta sytuacja: w praktyce odstąpienie obejmuje zwykle część niewykonaną, a roboty już zrobione rozlicza się według ich wartości.

Wykonanie zastępcze na koszt wykonawcy (art. 636 § 1 KC)

Art. 636 § 1 KC dotyczy sytuacji, gdy wykonawca prowadzi prace wadliwie albo sprzecznie z umową. Inwestor może wtedy:

1. wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć odpowiedni termin,
2. po bezskutecznym upływie terminu – odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie robót innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.

Wykonanie zastępcze z art. 636 KC nie wymaga zgody sądu, ale wymaga wcześniejszego wezwania z terminem. Bez niego trudno będzie obciążyć wykonawcę kosztami nowej firmy. Czy samo porzucenie budowy to „wykonywanie sprzeczne z umową”, bywa sporne – dlatego w wezwaniu opisz konkretnie, co jest niezgodne z umową i harmonogramem. Gdy podstawa z art. 636 KC budzi wątpliwości, pozostaje upoważnienie sądu do wykonania zastępczego (art. 480 § 1 KC), a w nagłych wypadkach, np. gdy niezabezpieczony dach grozi zalaniem, działanie bez upoważnienia (art. 480 § 3 KC). Ten mechanizm opisujemy też przy usterkach, których wykonawca nie usuwa.

Jeśli sam dostarczyłeś materiały, możesz żądać ich zwrotu i wydania rozpoczętych robót (art. 636 § 2 KC).

Sytuacja	Podstawa	Czy potrzebny dodatkowy termin?
Wykonawca nie zaczął lub stanął z pracami, nie zdąży w terminie	art. 635 KC	nie
Wykonawca oświadczył, że nie dokończy	art. 492¹ KC	nie
Termin minął, prace niedokończone	art. 491 § 1 KC	tak, odpowiedni
Prace wadliwe lub sprzeczne z umową	art. 636 § 1 KC	tak, w wezwaniu
Nagła potrzeba zabezpieczenia budowy	art. 480 § 3 KC	nie, bez sądu

Odstąpienie czy wykonanie zastępcze – co wybrać?

Wybór zależy od tego, czy chcesz jeszcze utrzymać umowę:

• odstąpienie kończy relację z wykonawcą. Strony zwracają sobie świadczenia, a inwestor może żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania umowy (art. 494 § 1 KC). Szkodą bywa m.in. różnica między ceną z umowy a wyższą ceną nowej firmy,
• wykonanie zastępcze pozwala dokończyć budowę w ramach tej samej umowy i rozliczyć z wykonawcą koszt prac nowej ekipy.

Nie myl tych uprawnień z art. 644 KC – to odstąpienie „bez przyczyny”, w którym inwestor płaci umówione wynagrodzenie pomniejszone o oszczędności wykonawcy. Przy porzuconej budowie powołuj się na art. 635, 491 lub 636 KC, a nie na art. 644.

Przy większych kwotach wybór podstawy warto skonsultować z prawnikiem, bo od niego zależy, czego i w jakiej wysokości będziesz żądać w pozwie.

Protokół inwentaryzacji: bez niego nie rozliczysz zaliczki

Zanim na budowę wejdzie nowa firma, utrwal stan robót. Sporządź protokół inwentaryzacji, który zawiera:

• datę, adres budowy i listę obecnych,
• zakres wykonanych prac (najlepiej w podziale na pozycje kosztorysu lub harmonogramu),
• stwierdzone wady,
• materiały pozostawione na budowie,
• zdjęcia i nagrania jako załączniki.

Zaproś wykonawcę na inwentaryzację pisemnie, z datą i godziną. Jeśli nie przyjdzie, spisz protokół jednostronnie przy świadkach, a najlepiej z udziałem inspektora nadzoru, kierownika budowy lub rzeczoznawcy. Wpis do dziennika budowy dodatkowo wzmacnia dowód. Jeśli kierownik budowy był z polecenia wykonawcy, rozważ jego zmianę – wyjaśnia to tekst czy kierownik budowy może być z polecenia wykonawcy.

Zaliczka, kary umowne i odszkodowanie – jak to policzyć?

Rozliczenie z wykonawcą, który zszedł z budowy, wygląda zwykle tak:

1. wartość robót wykonanych – według protokołu i kosztorysu,
2. minus zaliczka i zapłacone faktury – jeśli wpłaciłeś więcej, nadwyżka jest do zwrotu,
3. plus koszty dodatkowe – nadwyżka kosztów nowej firmy, zabezpieczenia budowy, usunięcia wad,
4. plus kary umowne, jeśli umowa je przewiduje, np. za zwłokę w zakończeniu robót albo za odstąpienie z przyczyn leżących po stronie wykonawcy (art. 483 § 1 KC).

Kara umowna należy się bez względu na wysokość szkody, ale odszkodowania ponad karę można żądać tylko wtedy, gdy umowa na to pozwala (art. 484 § 1 KC). Na żądanie wykonawcy sąd może karę zmniejszyć, jeśli jest rażąco wygórowana albo zobowiązanie wykonano w znacznej części (art. 484 § 2 KC). Więcej o naliczaniu kar, różnicy między zwłoką a opóźnieniem i miarkowaniu piszemy w tekście o karach umownych w umowie budowlanej.

Jak dobrze umowa chroni Cię w takiej sytuacji, zależy od jej treści. Brak harmonogramu, kar i zasad odbiorów to typowe słabości wzorów, o czym pisze artykuł dlaczego umowa na remont z internetu nie broni się w sądzie. Zanim podpiszesz umowę z nową ekipą, przejrzyj bezpłatny poradnik o umowie z wykonawcą przygotowany przez Pozywacz.pl.

Konsument czy firma – co zmienia się w sądzie?

Sprawy z umów o roboty budowlane są sprawami gospodarczymi (art. 458² § 1 pkt 5 KPC). Gdy jedną ze stron jest konsument, rozpoznaje je sąd gospodarczy, ale bez przepisów o postępowaniu gospodarczym (art. 458¹ § 1 KPC). W praktyce:

• spór firma – firma (żadna strona nie jest konsumentem): w sprawach wszczętych po 1 marca 2026 r. sąd kieruje strony do mediacji przed posiedzeniem przygotowawczym albo pierwszą rozprawą (art. 458³a KPC). Nie dotyczy to postępowania upominawczego, EPU i nakazowego – dopiero po sprzeciwie lub zarzutach. Więcej o tym w tekście o mediacji gospodarczej,
• inwestor-konsument (np. remont własnego mieszkania): ten obowiązek go nie obejmuje.

Wezwanie, a potem pozew

Zanim złożysz pozew, wyślij wykonawcy wezwanie do zapłaty z wyliczeniem kwoty: zwrot nadwyżki zaliczki, koszty wykonania zastępczego, kary umowne. Co musi się w nim znaleźć, opisuje tekst co musi zawierać wezwanie do zapłaty. Takie wezwanie może dla Ciebie przygotować prawnik w serwisie Pozywacz.pl – wezwanie do zapłaty za 99 zł dostajesz w PDF, podpisujesz i wysyłasz samodzielnie.

Jeśli wykonawca nie zapłaci, kolejnym krokiem jest pozew o zwrot kosztów i odszkodowanie. Na Pozywacz.pl prawnik przygotuje pozew o zapłatę w ciągu 7 dni za stałe 299 zł, na podstawie umowy, protokołu inwentaryzacji, faktur nowej firmy i korespondencji. Przygotowanie pozwu online sprawdza się zwłaszcza wtedy, gdy masz dobre dokumenty, a spór dotyczy głównie pieniędzy. Gdy kluczowa będzie ocena techniczna robót, licz się z opinią biegłego i dłuższym procesem.

Podsumowanie

Gdy wykonawca zszedł z budowy, nie wpuszczaj od razu nowej ekipy. Zabezpiecz dowody, wyślij pismo z terminem albo – przy dużym opóźnieniu – odstąp od umowy na podstawie art. 635 KC. Przy pracach wadliwych lub sprzecznych z umową możesz po wezwaniu zlecić je innej firmie na koszt wykonawcy (art. 636 § 1 KC). Spisz protokół inwentaryzacji, rozlicz zaliczkę i kary umowne, a gdy wykonawca nie płaci – wyślij wezwanie i złóż pozew.