Wspólnota mieszkaniowa, fundacja, stowarzyszenie jako dłużnik

Gdy wspólnota mieszkaniowa, fundacja albo stowarzyszenie nie płaci faktury, pozywasz samą organizację, a nie jej zarząd. Różnice dotyczą tego, kto jeszcze odpowiada za dług: przy wspólnocie – właściciele lokali w części odpowiadającej udziałom, przy fundacji i stowarzyszeniu rejestrowym – nikt poza organizacją, przy stowarzyszeniu zwykłym – członkowie, solidarnie i całym majątkiem.

Ogólne zasady oznaczania pozwanego (spółka, JDG, wspólnicy, spadkobiercy) znajdziesz w przewodniku kogo pozwać o zapłatę.

Dłużnicy „niekomercyjni” – tabela

Dłużnik	Gdzie sprawdzić	Kto reprezentuje	Kto jeszcze odpowiada	Podstawa
Wspólnota mieszkaniowa	Brak w KRS; NIP, REGON, księgi wieczyste lokali	Zarząd (min. 2 członków przy zarządzie kilkuosobowym) albo zarządca z umowy notarialnej	Właściciele lokali – w części odpowiadającej udziałom	art. 6, 17, 18, 21 u.w.l.
Fundacja	KRS (rejestr stowarzyszeń i fundacji; przy działalności gospodarczej także rejestr przedsiębiorców)	Zarząd, według statutu i wpisu w KRS	Nikt – tylko majątek fundacji	art. 7, 10 ustawy o fundacjach
Stowarzyszenie rejestrowe	KRS	Zarząd, według statutu i wpisu w KRS	Nikt – tylko majątek stowarzyszenia	art. 17 Prawa o stowarzyszeniach
Stowarzyszenie zwykłe	Ewidencja starosty (BIP)	Przedstawiciel albo zarząd z ewidencji	Członkowie – solidarnie, po bezskutecznej egzekucji	art. 40, 40b, 41a Prawa o stowarzyszeniach

Wspólnota mieszkaniowa – czy można ją pozwać?

Tak. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową, która „może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”. Wspólnota nie jest osobą prawną, ale skoro ustawa przyznaje jej zdolność prawną, ma też zdolność sądową (art. 64 § 1¹ KPC).

Jak oznaczyć wspólnotę w pozwie? Wspólnota nie ma wpisu w KRS, więc podaj:

• pełną nazwę, np. „Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. Lipowej 5 w Krakowie” – tak, jak widnieje na umowie i w danych do faktury,
• adres nieruchomości i adres do doręczeń (zarządu lub zarządcy),
• NIP i REGON – wspólnoty zwykle je mają, a zgodność danych sprawdzisz w wyszukiwarce REGON GUS.

Kto reprezentuje wspólnotę? Gdy lokali jest więcej niż trzy, właściciele wybierają zarząd, w którego skład wchodzą wyłącznie osoby fizyczne (art. 20 ust. 1 u.w.l.). Zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, a gdy jest kilkuosobowy, oświadczenia woli składa co najmniej dwóch członków (art. 21). Inaczej jest, gdy właściciele powierzyli zarząd konkretnej osobie lub firmie w umowie notarialnej (art. 18 ust. 1) – wtedy co do zasady to ten zarządca działa za wspólnotę. Firma administrująca budynkiem na zwykłej umowie z zarządem jest tylko wykonawcą usług, a nie organem wspólnoty. W małej wspólnocie (do trzech lokali) zarządu się nie wybiera – stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19 u.w.l.).

Pułapka przy dużych zleceniach. Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Przy dużym remoncie poproś o kopię uchwały (np. planu gospodarczego albo zgody na roboty) i dołącz ją do dokumentów. Ułatwi to odparcie zarzutu, że zarząd nie mógł zawrzeć umowy sam. Co jeszcze warto mieć w umowie, opisuje darmowy poradnik o umowie z wykonawcą.

Wspólnota nie jest konsumentem, więc przepisy działu o sprawach konsumenckich w KPC jej nie dotyczą. Co do zasady nie jest też przedsiębiorcą, dlatego bezpieczniej liczyć od niej odsetki ustawowe za opóźnienie, a nie handlowe – kwotę policzysz w kalkulatorze odsetek.

Czy właściciele lokali odpowiadają za długi wspólnoty? (art. 17 u.w.l.)

Art. 17 ustawy o własności lokali: „Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości”. W praktyce:

• Dotyczy to długów związanych z nieruchomością wspólną – remontu dachu, elewacji czy klatki schodowej, sprzątania, konserwacji wind (koszty zarządu z art. 14 u.w.l.).
• To nie jest odpowiedzialność solidarna. Właściciel z udziałem 0,0420 odpowiada najwyżej za 4,2% długu. Przy fakturze na 100 000 zł to 4 200 zł od jednej osoby – a w budynku na 40 lokali trzeba by pozwać 40 osób.
• Udział odpowiada stosunkowi powierzchni lokalu (z pomieszczeniami przynależnymi) do powierzchni wszystkich lokali (art. 3 ust. 3). Znajdziesz go w księdze wieczystej lokalu, a zarząd prowadzi spis właścicieli i udziałów (art. 29 ust. 1b).
• Właściciel to osobny pozwany. Nie ma przepisu, który – jak art. 778¹ KPC przy spółkach osobowych – pozwalałby „przenieść” wyrok przeciwko wspólnocie na właściciela klauzulą wykonalności.

Ustawa nie mówi wprost, czy przed pozwaniem właścicieli trzeba najpierw spróbować egzekucji ze wspólnoty, a poglądy są tu rozbieżne. W praktyce najpierw pozywa się wspólnotę, a po właścicieli sięga się, gdy egzekucja ze wspólnoty nie przynosi efektu – tę decyzję warto skonsultować z prawnikiem.

Z czego komornik ściągnie dług wspólnoty mieszkaniowej?

Wspólnota rzadko jest „pusta”. Właściciele co miesiąc wpłacają zaliczki na koszty zarządu (art. 15 u.w.l.), więc komornik może:

• zająć rachunek bankowy wspólnoty – zwykle tam trafiają zaliczki i środki funduszu remontowego (zob. zajęcie rachunku bankowego),
• zająć wierzytelności wspólnoty – np. zaległe zaliczki od właścicieli czy czynsz od najemcy, któremu wspólnota wynajmuje część nieruchomości wspólnej (zob. zajęcie wierzytelności dłużnika).

Komornik nie sprzeda natomiast nieruchomości wspólnej jako majątku wspólnoty – grunt i części wspólne budynku są współwłasnością właścicieli lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.).

Fundacja jako dłużnik – kogo pozwać i kto odpowiada?

Fundacja podlega wpisowi do KRS i dopiero z nim uzyskuje osobowość prawną (art. 7 ustawy o fundacjach). Pozywasz więc fundację, oznaczoną nazwą, adresem siedziby i numerem KRS.

• Reprezentacja. Zarząd kieruje działalnością fundacji i reprezentuje ją na zewnątrz (art. 10). Skład i organizację zarządu określa statut (art. 5 ust. 1), a sposób reprezentacji – np. „dwóch członków zarządu łącznie” – jest w odpisie z KRS.
• Odpowiedzialność. Za długi odpowiada majątek fundacji. Ani fundator, ani członkowie zarządu nie odpowiadają za nie osobiście – ustawa o fundacjach nie ma odpowiednika art. 299 KSH.
• Działalność gospodarcza. Fundacja może ją prowadzić, jeśli przewiduje to statut (art. 11 ust. 1). Wtedy jest też w rejestrze przedsiębiorców KRS, a przy transakcjach związanych z tą działalnością mogą wchodzić w grę odsetki handlowe.
• Likwidacja. Fundacja, która wyczerpała majątek, podlega likwidacji (art. 15 ust. 1). Zgłoś wtedy roszczenie likwidatorowi i nie zwlekaj z pozwem.

Fundacja rodzinna to inny podmiot z osobną ustawą i rejestrem – te zasady jej nie dotyczą.

Stowarzyszenie rejestrowe i zwykłe – kto odpowiada za długi?

Stowarzyszenie rejestrowe uzyskuje osobowość prawną po wpisie do KRS (art. 17 ust. 1 Prawa o stowarzyszeniach). Pozywasz stowarzyszenie, a reprezentuje je zarząd zgodnie ze statutem i wpisem w KRS. Członkowie nie odpowiadają za jego długi. Wyjątek: za czynności dokonane przed wpisem do KRS członkowie zarządu odpowiadają solidarnie (art. 17 ust. 2), a po wpisie odpowiada za nie stowarzyszenie.

Stowarzyszenie zwykłe (np. lokalny klub czy koło zainteresowań) nie ma osobowości prawnej i nie jest w KRS. Może jednak zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwane (art. 40 ust. 1a). Jego dane – nazwę, siedzibę i przedstawiciela albo zarząd – znajdziesz w ewidencji, którą prowadzi starosta i udostępnia w BIP (art. 40b ust. 1 i 4).

Członkowie stowarzyszenia zwykłego odpowiadają za jego długi bez ograniczeń, całym majątkiem, solidarnie z pozostałymi członkami i ze stowarzyszeniem. Odpowiedzialność powstaje, gdy egzekucja z majątku stowarzyszenia okaże się bezskuteczna (art. 40 ust. 1b), ale członka można pozwać wcześniej – nawet w jednym pozwie ze stowarzyszeniem (art. 40 ust. 1c). Art. 778¹ KPC nie obejmuje stowarzyszeń, więc członka trzeba pozwać – sama klauzula na podstawie wyroku przeciwko stowarzyszeniu nie wystarczy. Listę założycieli (z miejscem zamieszkania) zawierają akta ewidencyjne, dostępne dla osób mających interes prawny (art. 40 ust. 5 pkt 2, art. 40b ust. 5). Pamiętaj, że założyciele nie muszą być obecnymi członkami stowarzyszenia.

Uwaga przy umowach powyżej 10 000 zł: zaciągnięcie takiego zobowiązania przez stowarzyszenie zwykłe wymaga zgody wszystkich członków i pełnomocnictwa (art. 41a ust. 2 i 3). Poproś o ten dokument przy podpisaniu umowy.

Jak odzyskać dług od wspólnoty, fundacji lub stowarzyszenia – krok po kroku

1. Ustal formę i dane dłużnika: KRS (fundacja, stowarzyszenie), ewidencja starosty (stowarzyszenie zwykłe), REGON i księgi wieczyste (wspólnota).
2. Sprawdź termin przedawnienia – zależy od rodzaju umowy, nie od formy dłużnika. Datę wskaże kalkulator przedawnienia.
3. Wyślij wezwanie do zapłaty na adres siedziby, zarządu lub zarządcy. Gotowe wezwanie za 99 zł przygotuje prawnik z Pozywacz.pl – podpisujesz je i wysyłasz sam.
4. Złóż pozew przeciwko organizacji, a przy stowarzyszeniu zwykłym rozważ dopisanie członków.5. Egzekucja: rachunek bankowy i wierzytelności dłużnika, a gdy są bezskuteczne – majątek członków stowarzyszenia zwykłego lub właścicieli lokali (do wysokości udziałów), jeśli masz tytuł wykonawczy także przeciwko nim. Co zrobić z postanowieniem o bezskuteczności, opisujemy w tekście egzekucja bezskuteczna – co dalej.

Na Pozywacz.pl prawnik przygotuje pozew o zapłatę w ciągu 7 dni za stałe 299 zł, z prawidłowym oznaczeniem wspólnoty, fundacji czy stowarzyszenia i sposobu ich reprezentacji. Sprawę opisujesz online, bez wizyty w kancelarii – pozew o zapłatę za 299 zł zamówisz w kilka minut.

Podsumowanie

• Wspólnota mieszkaniowa może być pozwana (art. 6 u.w.l.); właściciele odpowiadają tylko w części odpowiadającej udziałom (art. 17) i każdego trzeba pozwać osobno.
• Fundacja i stowarzyszenie rejestrowe – pozywasz organizację z KRS; odpowiada wyłącznie jej majątek.
• Stowarzyszenie zwykłe – członkowie odpowiadają solidarnie i bez ograniczeń po bezskutecznej egzekucji, a pozwać ich można od razu (art. 40 ust. 1b i 1c).
• Egzekucję zacznij od rachunku bankowego i wierzytelności dłużnika.