Egzekucja z nieruchomości – licytacja komornicza krok po kroku

Egzekucja z nieruchomości to najdłuższy i najbardziej sformalizowany sposób egzekucji: zajęcie z wpisem w księdze wieczystej, wycena biegłego i licytacja – w egzekucjach wszczętych od 5 grudnia 2025 r. co do zasady elektroniczna – za 3/4, a potem 2/3 wartości z wyceny. Hipoteka banku jest spłacana z ceny przed zwykłym wierzycielem (art. 1025 KPC), więc przed wnioskiem policz, czy po hipotekach coś zostanie. Ogólne zasady opisuje przewodnik po egzekucji komorniczej.

Od czego zacząć – wniosek i właściwy komornik

Podstawą jest tytuł wykonawczy, np. prawomocny wyrok z klauzulą wykonalności – bez niego komornik nic nie zajmie. Jeśli go nie masz, pierwszym krokiem jest pozew o zapłatę za 299 zł przeciwko właścicielowi nieruchomości.

Zwykły wniosek o wszczęcie egzekucji obejmuje wszystkie sposoby egzekucji z wyjątkiem nieruchomości. Skierowanie egzekucji do nieruchomości wymaga wyraźnego wniosku wierzyciela (art. 799 § 1 KPC). Podaj w nim nieruchomość, najlepiej z numerem księgi wieczystej.

Właściwy jest komornik przy sądzie, w którego okręgu leży nieruchomość (art. 921 § 1 KPC). Prawo wyboru komornika z ustawy o komornikach sądowych nie dotyczy egzekucji z nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 1 tej ustawy).

Zajęcie nieruchomości i wpis w księdze wieczystej

Po otrzymaniu wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem opisu i oszacowania (art. 923 KPC). Jednocześnie składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji (art. 924 § 1 KPC).

Wobec dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania, a wobec osób trzecich – z chwilą wpisu w księdze wieczystej (art. 925 § 1 KPC). Od tego momentu:

• sprzedaż nieruchomości przez dłużnika nie zatrzymuje egzekucji – czynności egzekucyjne są ważne także wobec nabywcy, który może uczestniczyć w postępowaniu jako dłużnik (art. 930 § 1 KPC),
• nowe obciążenie nieruchomości przez dłużnika jest nieważne (art. 930 § 3 KPC),
• hipoteka przymusowa wpisana dopiero po zajęciu nie daje pierwszeństwa zaspokojenia (art. 930 § 3 KPC).

Dlatego hipotekę przymusową, którą wierzyciel może uzyskać m.in. na podstawie tytułu wykonawczego (art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), warto wpisać jak najwcześniej – zanim nieruchomość zostanie zajęta w egzekucji, Twojej albo innego wierzyciela. Jeśli nieruchomość jest w majątku wspólnym małżonków, sam tytuł przeciwko jednemu z nich wystarczy do zajęcia, ale do dalszych czynności potrzebny jest tytuł przeciwko obojgu (art. 923¹ KPC) – więcej w tekście o długach małżonka i majątku wspólnym.

Opis i oszacowanie nieruchomości

Gdy minie termin z wezwania, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania (art. 942 KPC). Do wniosku dołącza się wyciąg lub odpis z księgi wieczystej i adresy uczestników (art. 943 § 1 KPC). Termin opisu komornik ogłasza co najmniej dwa tygodnie wcześniej (art. 945 KPC).

Wartość nieruchomości ustala biegły rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym (art. 948 § 1 KPC). Można też wykorzystać operat sporządzony na potrzeby obrotu w ciągu roku przed opisem, jeśli spełnia wymogi egzekucyjne. Opis i oszacowanie można zaskarżyć w ciągu dwóch tygodni od ich ukończenia (art. 950 KPC) – dłużnicy często z tego korzystają, co wydłuża sprawę.

Na wynagrodzenie biegłego i ogłoszenia komornik żąda zaliczki od wierzyciela (art. 6 i 7 ustawy o kosztach komorniczych); ostatecznie obciążają one dłużnika – więcej w tekście opłaty komornicze.

Mieszkanie dłużnika – próg 1/20 sumy oszacowania

Jeśli nieruchomość to lokal mieszkalny lub dom, który służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, termin licytacji wyznacza się tylko na wniosek wierzyciela, a wierzyciel może go złożyć, gdy należność główna stanowi co najmniej 1/20 sumy oszacowania (art. 952¹ KPC). Przy mieszkaniu wycenionym na 600 000 zł to 30 000 zł należności głównej. Jeśli egzekucję prowadzi kilku wierzycieli, liczy się łączna należność główna tych, którzy złożyli wnioski o wyznaczenie licytacji (art. 952¹ § 3 KPC).

Progu nie stosuje się do należności Skarbu Państwa i należności z wyroku wydanego w postępowaniu karnym. Poniżej progu licytację można też wyznaczyć za zgodą dłużnika albo sądu – sąd zgodzi się, gdy przemawia za tym wysokość i charakter należności lub brak innego majątku do egzekucji (art. 952¹ § 4 KPC).

Licytacja elektroniczna czy publiczna?

Od 5 grudnia 2025 r. komornik sprzedaje nieruchomość w licytacji elektronicznej, chyba że przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania wierzyciel zażąda licytacji publicznej (art. 952 § 2 KPC). Przy kilku wierzycielach takie żądanie może zgłosić każdy z nich. Do egzekucji wszczętych przed 5 grudnia 2025 r. stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 2 ustawy z 9 października 2025 r., Dz.U. poz. 1518). Termin licytacji może przypaść najwcześniej dwa tygodnie po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania (art. 952 § 1 KPC).

Element	Licytacja elektroniczna	Licytacja publiczna
Gdzie	system teleinformatyczny KRK (art. 986⁴ KPC)	w sądzie, pod nadzorem sędziego lub referendarza (art. 972 KPC)
Obwieszczenie	na stronie KRK, min. 2 tygodnie przed licytacją	sąd, gmina, strona KRK, min. 2 tygodnie przed (art. 955 KPC)
Rękojmia (1/10 sumy oszacowania)	na rachunek komornika, najpóźniej 2 dni robocze przed przetargiem (art. 986⁵ KPC)	najpóźniej dzień przed przetargiem (art. 962 KPC)
Przebieg	7 dni, start i koniec w dni robocze między 9.00 a 14.00; postąpienie w ostatnich 5 minutach wydłuża przetarg o 5 minut (art. 986⁷ KPC)	ustnie, postąpienie min. 1% ceny wywołania (art. 978 KPC)
Przybicie	sąd (sędzia lub referendarz) na posiedzeniu niejawnym w ciągu tygodnia od otrzymania protokołu (art. 986¹⁰ KPC)	ogłaszane niezwłocznie po przetargu, wyjątkowo odroczone do tygodnia (art. 988 KPC)

Ceny są takie same w obu trybach. Na pierwszej licytacji cena wywołania to 3/4 sumy oszacowania (art. 965 KPC). Gdy nikt nie przystąpi do przetargu, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację z ceną wywołania 2/3 sumy oszacowania (art. 983 KPC). Wierzyciel może licytować jak każdy inny licytant – wyłączeni są m.in. dłużnik i jego najbliższa rodzina (art. 976 KPC).

Przejęcie nieruchomości przez wierzyciela

Jeżeli także na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, wierzyciel egzekwujący lub hipoteczny (a także współwłaściciel) może przejąć nieruchomość na własność za cenę nie niższą niż 2/3 sumy oszacowania. Wniosek składa się do sądu w ciągu tygodnia od licytacji, razem z rękojmią, chyba że ustawa z niej zwalnia (art. 984 KPC). Przy kilku chętnych wygrywa wyższa cena, a przy równych cenach – większa należność (art. 984 § 3 KPC).

Na poczet ceny wierzyciel może zaliczyć własną wierzytelność w części, która znajduje pokrycie w cenie (art. 968 § 1 KPC) – resztę, np. przypadającą na hipoteki, dopłaca. Gdy nikt nie przejmie nieruchomości, egzekucja z niej zostaje umorzona, a nową można wszcząć dopiero po 6 miesiącach od drugiej licytacji (art. 985 § 1 KPC).

Przybicie, zapłata ceny i przysądzenie własności

Po przetargu sąd udziela przybicia najwyższej ofercie. Po jego uprawomocnieniu komornik wzywa nabywcę do zapłaty, a ten ma dwa tygodnie od otrzymania wezwania na wpłatę ceny pomniejszonej o rękojmię złożoną w gotówce – na swój wniosek do miesiąca (art. 967 KPC). Jeśli nie zapłaci, traci rękojmię, a wierzyciel może żądać ponownej licytacji (art. 969–970 KPC).

Po zapłacie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne przenosi własność na nabywcę i jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia go w posiadanie (art. 999 § 1 KPC). Z tą chwilą co do zasady wygasają prawa obciążające nieruchomość, w tym hipoteki – w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny (art. 1000 § 1 KPC).

Podział sumy – dlaczego hipoteka banku jest najważniejsza

Komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości (art. 1023 § 1 KPC). Kolejność zaspokojenia określa art. 1025 § 1 KPC, który wymienia dziesięć kategorii. W uproszczeniu (numery kategorii jak w ustawie):

• kat. 1 – koszty egzekucyjne (bez kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika),
• kat. 2–3 – alimenty oraz m.in. należności za pracę za 3 miesiące do wysokości minimalnego wynagrodzenia,
• kat. 5 – należności zabezpieczone hipoteką, zastawem (także rejestrowym i skarbowym) albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed wpisem o wszczęciu egzekucji,
• kat. 6–7 – pozostałe należności za pracę i należności podatkowe niezaspokojone w kat. 5,
• kat. 9 – należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję,
• kat. 10 – inne należności.

Odsetki i koszty postępowania wierzyciela zaspokaja się w tej samej kategorii co należność główną (art. 1025 § 3 KPC). Hipoteki zaspokaja się według pierwszeństwa, pozostałe należności tej samej kategorii – proporcjonalnie (art. 1026 § 1 KPC). Zarzuty do planu podziału wnosi się do komornika w ciągu dwóch tygodni od doręczenia planu (art. 1027 § 2 KPC).

Przykład: mieszkanie wycenione na 450 000 zł sprzedano na drugiej licytacji za 300 000 zł. Kredyt hipoteczny do spłaty wynosi 320 000 zł. Po pokryciu kosztów egzekucji (kat. 1) cała reszta trafia do banku (kat. 5) i nie pokrywa nawet kredytu. Wierzyciel z wyrokiem za fakturę na 40 000 zł (kat. 9) nie dostaje nic, choć zainicjował egzekucję.

Kiedy egzekucja z nieruchomości się opłaca?

Sprawdź księgę wieczystą (dział III i IV) i porównaj obciążenia z ostrożną ceną sprzedaży – 2/3 wartości. Ta droga ma sens, gdy:

• nieruchomość jest wolna od hipotek albo ma duży zapas wartości ponad nie,
• masz hipotekę przymusową wpisaną przed zajęciem,
• inne sposoby egzekucji zawiodły, a dłużnik nie ma rachunków czy wynagrodzenia do zajęcia.

Przy małym długu i mieszkaniu z kredytem lepiej sprawdza się zajęcie rachunku bankowego lub wynagrodzenia. Sam wpis o egzekucji w księdze wieczystej bywa jednak skuteczną presją na dłużnika, który chce nieruchomość sprzedać lub zrefinansować. Jeśli egzekucja skończy się umorzeniem, przeczytaj, co zrobić po bezskutecznej egzekucji.

Roszczenie stwierdzone wyrokiem przedawnia się co do zasady po 6 latach (art. 125 KC) – datę sprawdzisz w kalkulatorze przedawnienia.

Nie masz jeszcze wyroku? Wezwanie i pozew

Bez wyroku lub nakazu zapłaty żadna z opisanych czynności się nie zacznie. Najpierw wyślij dłużnikowi wezwanie do zapłaty – dłużnik, który ma nieruchomość do stracenia, bywa skłonny zapłacić przed sądem. Jeśli nie zareaguje, kolejnym krokiem jest pozew.

Na Pozywacz.pl prawnik przygotuje pozew o zapłatę w ciągu 7 dni za stałe 299 zł – online, bez wizyt w kancelarii. Opłaty sądowe opisuje poradnik ile kosztuje pozew o zapłatę.

Podsumowanie

Egzekucja z nieruchomości wymaga osobnego wniosku (art. 799 § 1 KPC): zajęcie z wpisem w księdze wieczystej, opis i oszacowanie, licytacja (co do zasady elektroniczna) za 3/4, a potem 2/3 sumy oszacowania, przybicie, przysądzenie własności i podział sumy. Przy mieszkaniu dłużnika obowiązuje próg 1/20 sumy oszacowania, a w podziale hipoteki wyprzedzają zwykłych wierzycieli (art. 1025 KPC) – dlatego przed wnioskiem przeanalizuj księgę wieczystą.